List do prawnika

Nie jestem rolnikiem, żona kończy właśnie szkołę rolniczą, po której uzyska tytuł ogrodnika.  W tym roku kupiliśmy 1 ha ziemi rolnej w klasie 3a – 3b. Ten areał chcemy przeznaczyć pod tzw. produkcję pszczelarską – ustawienie uli, zasiew pożytków, prowadzenie upraw pod pszczoły. Pasieka nie ma jeszcze 80 rodzin pszczelich, więc nie stanowi jeszcze specjalnego działu produkcji rolnej. Ale to tylko kwestia czasu. Jak wiadomo dla naszej produkcji potrzebne są budynki gospodarcze oraz na czym nam zależy w przyszłości – budowa domu dla nas. Dla tego terenu nie ma obecnie planu zagospodarowania przestrzennego. Media są w odległości 300-400 metrów od wsi. Ale ziemia jest tak położona, że w przyszłości będzie sąsiedztwo się budować. Obecnie nie ma żadnego budynku ani na naszej działce, ani na przyległych.

Chciałbym wniosek o wydanie takich warunków dobrze sporządzić, aby nie dostać negatywnej odpowiedzi. Pytanie więc brzmi: czy mając pszczoły – pasiekę i 1 ha ziemi stajemy się już prawnie rolnikami aby wystąpić o zabudowę typową dla rolnika – zagrodową? Czy może tego statusu nie mamy – może wtedy lepiej jest ubiegać się o zabudowę siedliskową?

Odpowiedź

Ze swej praktyki zawodowej wiem, że wiele osób przy zakupie nieruchomości gruntowej daje się złapać na tzw. „okazję”. Znam wiele osób, które prosiły mnie po tej „okazji” o poradę w takich sprawach. Nie wiem jak było w przypadku naszego Kolegi. Czy kupił to z rozmysłem czy była to właśnie ta „okazja”. Ale do rzeczy:

Po pierwsze to Kolega błędnie wprowadza pojęcie „zabudowa zagrodowa”. Nie ma takiego pojęcia w prawie. Jest tylko  „zabudowa siedliskowa” Zabudowa siedliskowa jest związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Dlatego starać się o nią mogą tylko osoby posiadające określony prawem status rolnika. Kto jest rolnikiem? Zgodnie z ustawą ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2012, 803 tekst jednolity), jest nią osoba fizyczna, która dysponuje gruntem w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt. 1  tejże ustawy osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje jeżeli: uzyskała wykształcenie rolnicze, co najmniej zasadnicze, albo wykształcenie średnie lub wyższe lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym, przez co najmniej pięć lat.  Z kolei aby odpowiedzieć sobie, co jest a co nie jest gospodarstwem rolnym należy się odnieść do dwóch przepisów różnych ustaw. A mianowicie: w art. 2  powołanej powyżej ustawy przez „gospodarstwo rolne” – należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Z kolei Kodeks cywilny w art. 553 mówi, że za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Wobec powyższego z chwilą uzyskania przez żonę Kolegi kwalifikacji rolniczych -ukończenie szkoły – grunt Kolegi jak najbardziej może być zakwalifikowany jako gospodarstwo rolne. Oczywiście zakładam, że grunt Kolegi jest ustawową współwłasnością małżeńską. Jednak to nie wystarczy do ubiegania się o pozwolenie na zabudowę siedliskową.

Z przekazanych informacji wynika, że dla tego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A więc należałoby poczynić starania o uzyskanie decyzji warunków zabudowy dla siedliska. I tu pojawia się problem. Zgodnie z art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU 2012.647 tekst jednolity ze zmianami) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (od autora – np. teren nie leży w strefie chronionego krajobrazu lub parku narodowego).

Z informacji zawartych w zapytaniu jednoznacznie wynika, że na pewno grunt Kolegi nie spełnia warunku punktu 1. Nie ma tam zabudowy sąsiedniej, bo jak pisze Kolega dopiero być może się pojawi. Nie za bardzo wiemy czy spełnione są pozostałe warunki wynikające z tego przepisu. Dlatego jeśli Kolega złoży w gminie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy to najprawdopodobniej  dostanie decyzję odmowną. Ale to nie znaczy, że nie należy jej składać. Być może gmina przystąpi w niedługim czasie do uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy te wnioski (pomimo, że rozpatrzone odmownie) będą stanowić niejako drogowskaz dla gminy w jakim kierunku uchwalić plan.

Co w tej sytuacji poradziłbym Koledze? Złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przy okazji jakiegoś zebrania wiejskiego zacząć się głośno dopominać się u wójta, radnego, sołtysa podjęcia działań w tej sprawie. Być może inni właściciele działek sąsiednich podchwycą temat i ruszy sprawa uchwalenia planu, bądź decyzji dla Kolegi i innych działek sąsiednich.

A na zakończenie mój apel. Moi drodzy nie kupujmy „kota w worku”. Zanim zdecydujemy się na zakup gruntu dowiedzmy się co na nim możemy zbudować. Jak to zrobić? Proste, należy wystąpić o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki lub przy jego braku o decyzję o warunkach zabudowy. Aby wystąpić o te dokumenty nie musimy posiadać jakiegokolwiek prawa do tego terenu (być właścicielem), gdyż po otrzymaniu takich dokumentów, dokumenty te nie rodzą żadnych skutków prawnych do terenu. Może o nie wystąpić każdy bez okazywania prawa do tego terenu.

Jest takie powiedzenie kupić, nie kupić, ale pohandlować warto. A ja mówię: kupić nie kupić, ale pytać zawsze przed kupnem. Później to tylko niepotrzebne kłopoty, stres i nerwy.

Pozdrawiam

Zygmunt